全面解除限购,长沙五一楼市热了吗?中介:带看的多,买单的不多

2024-05-06 13:40 来源:证券之星 阅读量:5250   

文章摘要

有着楼市调控“模范生”之称的长沙,在五一假期之前连发多条政策,包括支持“以旧换新”、提高公积金贷款额度、限购全面解除等内容。 在这以前,长沙今年一季度新房成交60万平方米,同比降幅达到68%。作为本轮新政发布后的第一个小长假,当地房地产从...

有着楼市调控“模范生”之称的长沙,在五一假期之前连发多条政策,包括支持“以旧换新”、提高公积金贷款额度、限购全面解除等内容。

在这以前,长沙今年一季度新房成交60万平方米,同比降幅达到68%。作为本轮新政发布后的第一个小长假,当地房地产从业者磨拳擦掌备战今年五一假期。

据克而瑞湖南区域统计,4月22-28日,长沙商品住宅供应量达到今年以来的周度峰值,共有12个项目入市,总房源达1165套,涵盖多个纯新盘,集中决战“五一”楼市。

目前来看,政策收效如何?

“看房转化率低了,客户在等待更低价。”5月5日晚,在长沙从事相关业务的中介“大师兄”告诉时代周报记者,今年五一假期长沙看房热度环比4月上升明显,但较去年同期是下降的,“一个比较明显的问题是,带看热度高,但真正买单的人不多”。

时代周报记者整理发现,去年起长沙陆续优化限购,推动释放外地人买首套房、本地人买第二套房的需求,政策推动之下,2023年十一假期,长沙新房销量超越2019年同期。

从今年五一假期来看,新政对长沙楼市推动作用趋缓,当地多名房地产从业者均对时代周报记者表示,购房者在等待性价比更高的选择。

而在本轮新政之外,作为房价洼地、楼市调控模范生的长沙,还将推出什么新招?

去年已释放大量需求

“长沙全面取消限购后,我们收到的购房咨询提高了两成。”

在长沙从事房产中介的江华告诉时代周报记者,新政出台后,来咨询的多为长沙改善型需求购房者,大部分咨询的都选择在五一期间看房,但是目前还没有客户有明确成交意向。

“开放前两天,市场反应比较大,后面几天稍缓,但也比新政出来以前有所升温。”“大师兄”也表示,限购全面取消,对有改善需求的群体有明显吸引力,“尤其在老城区有一套老房子,想要换新房的人,这部分人的改善需求其实就是他们的刚需”。

长沙 图源:图虫创意

业内普遍认为,本轮长沙楼市新政效果,将集中表现在今年五一假期,不过从多位当地房产从业者带看和成交数据来看,咨询量有所提升,但客户普遍观望情绪浓厚,成交效果弱于预期。从主要成交的房子类型来看,一种是折扣力度够大、性价比够高的房子,另一种是学区、交通、周边环境等产品力够强的房型。

同在房产销售行业的房晓明在接受时代周报记者采访时分析,新政发布后购房咨询量增长,更多原因是接近五一假期带来的看房热度,“毕竟每年五一都是看房小高峰,真正因为限购开放来看房的很少”。

房晓明解释,早在去年长沙就陆续放开限购,大家买第一套房、第二套房都减少很多限制,近期推出的全面取消限购政策,主要利好有第三套及以上改善购房需求的人群,“不过这类购房者体量非常小”。

时代周报记者整理发现,自2018年出台系列限制购房炒房政策以来,2023年9月,长沙时隔六年开始优化限购限售政策,居民家庭在长沙买首套商品住房,不再需要提供购房证明,极大地刺激外地人口在长沙首次购房,而过往则要求“非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

2023年的十一黄金周,在该政策推动下,长沙新建商品住宅的成交面积超2019年同期,位列35城中第二,略低于武汉。

同年11月,长沙再度放松限购,释放改善型购房需求。如在长沙购买第2套商品住房时,不再受首套房网签满四年的限制;居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的,可购买1套改善性住房。

可以看到,前期限购调整已经释放相当一部分购买力,本轮全面放开限购,热度趋缓或在意料之中。

购房主力是“刚需中的刚需”

而在房价降温、促楼市新政频出的背景下,长沙楼市主要购买力和购房偏好也发生深刻变化。

多名当地房产从业者均对时代周报记者表示,当前长沙楼市超八成购买力来自刚需购房者,“而且大家看待刚需房的标准,也比以前更小、更便宜”。

据房晓明介绍,今年来他接待的购房客户中,超八成都是刚需购房者,这八成中有五成是周边城市居民、为了孩子读书在长沙买房,有三成是从外地来长沙工作生活的年轻人,“要么是为了学位,要么是为了结婚,来买房的都是刚需中的刚需,不是刚需的大都选择观望”。

值得一提的是,作为全国省会城市“房价洼地”,长沙以懂生活,忙于享受生活和工作为特色出圈,当地新房均价常年在一万元出头,房价收入比持在7以下,在全国处于垫底位置,而北上深的房价收入比早已超过30。

长沙也凭烟火气在全国范围内出圈 图源:图虫创意

在这样的背景下,很长一段时间,当其他城市对于刚需房大小的概念还停留在80-100平米时,在长沙,房产中介和购房者口中的刚需,很多时候指的是140平米上下的房子。

不过这样的情况不再,当前长沙刚需购房群体愈加下沉。“比如去年,大家买刚需大都买面积100多平米、总价140万元上下的房子,今年的刚需就集中在总价70万元上下的房子”。

不过从另一个角度看,在长沙房价下行的背景下,更多下沉市场用户涌入购房。

购房者偏好生变,开发商也只能迎合。据房晓明观察,当前长沙市区内,已有多个开发商将原先190多平米的户型改为130平米、140平米。

此外,有观点认为,继全面取消限购以后,长沙也将取消或放宽限售,释放更多业主售房需求,以此推动这部分群体卖旧房、买新房,加速改善购房需求释放。

上海易居研究院研究总监严跃进也对时代周报记者表示,以当前长沙楼市走向来看,放宽限制、推进楼市交易依旧是主要方向,继全面取消限购后,长沙限售也会放松,届时会有大量房龄较新的二手房源增加。

长沙当地多名房产从业者也持类似观点。

不过房晓明表示,虽然限售放开是趋势,但限售放开之于当地市场并不是一个好的信号,“大量低房龄二手房增加后,势必会拉低新房和房龄较高二手房的量价,影响整个市场的房价”,不过他认为,这对于真正有住房需求的群体来说,有了更多的购房选择。

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